Portugal entrou em 2026 com um pacote de medidas que procura mexer onde o mercado mais precisava: fiscalidade, previsibilidade e oferta. Entre IVA reduzido, benefícios ao arrendamento e simplificação do licenciamento, o setor da construção ganha novo fôlego para avançar com projetos de habitação, reabilitação e investimento de longo prazo.
A habitação voltou ao centro da agenda económica em Portugal, e desta vez com um sinal particularmente relevante para quem constrói, promove, reabilita ou investe. A Lei n.º 9-A/2026 autorizou o Governo a avançar com medidas de desagravamento fiscal para estimular a construção, a reabilitação, a venda e o arrendamento de imóveis habitacionais, incluindo novos regimes como os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), a restituição parcial do IVA na autoconstrução e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
Na prática, o pacote aprovado pelo Governo combina vários incentivos com capacidade real para melhorar a viabilidade dos projetos. Entre eles estão a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% em determinadas empreitadas de construção e reabilitação habitacional, a redução da tributação sobre rendimentos de arrendamento moderado, a isenção de mais-valias quando o valor é reinvestido em habitação destinada a arrendamento e a criação de um enquadramento fiscal mais atrativo para investimento habitacional de longo prazo.
Um dos pontos mais relevantes para o mercado é precisamente a tentativa de dar estabilidade ao investimento. O regime CIA prevê benefícios fiscais por períodos até 25 anos para projetos de construção, reabilitação ou aquisição destinados ao arrendamento habitacional. Já o RSAA liga os incentivos a contratos com rendas até 80% da mediana por metro quadrado em cada concelho, reforçando a lógica de oferta acessível sem afastar o investidor privado.
Este enquadramento é importante porque responde a um problema estrutural: Portugal continua a ter um desequilíbrio entre oferta e procura. O próprio ministro das Finanças reconheceu que é necessário aumentar a oferta de novas casas e que esse processo leva tempo; a Reuters assinala ainda que a crise habitacional resulta de uma escassez crónica de habitação acessível, especialmente sentida nas grandes cidades.
Ao mesmo tempo, há sinais de movimento no setor. Em 2025, foram concedidas 41.592 licenças, mais 20,1% do que em 2024, o que mostra uma dinâmica de recuperação na promoção residencial. Ainda assim, os custos de construção de edifícios habitacionais novos continuavam, em fevereiro de 2026, a subir 4,7% em termos homólogos, lembrando que o mercado não vive apenas de incentivos: precisa também de margem, escala, execução e controlo de custos.
É por isso que este novo ciclo não deve ser lido como uma solução automática, mas como uma mudança de contexto. Menos carga fiscal e mais rapidez no licenciamento não resolvem, por si só, o défice de habitação. Mas podem reduzir bloqueios, encurtar tempos de decisão e devolver previsibilidade a operações que estavam no limite da viabilidade. E isso, no setor da construção, faz toda a diferença.
Aliás, o Governo não se limitou à frente fiscal. No mesmo pacote, aprovou também uma revisão profunda do RJUE com o objetivo declarado de criar regras mais claras, processos mais previsíveis e prazos mais curtos, reduzindo custos para quem constrói e aumentando a oferta habitacional. Quando fiscalidade e licenciamento começam a andar na mesma direção, o impacto potencial no mercado torna-se muito mais relevante.
Para empresas, investidores e proprietários, a leitura é clara: 2026 pode marcar um ponto de viragem para a habitação em Portugal. Não porque o mercado deixe de ter obstáculos, mas porque há finalmente um enquadramento mais favorável para lançar novos projetos, reativar operações de reabilitação e olhar para o arrendamento com uma lógica mais profissional, estável e financeiramente sustentável.
Num mercado onde a falta de oferta continua a pressionar preços e a adiar decisões, medidas que reforçam a confiança e a previsibilidade tendem a ter efeito multiplicador. Para quem acompanha o setor de perto, o momento é de atenção redobrada: perceber o detalhe das novas regras pode ser o fator que separa um projeto adiado de uma oportunidade bem aproveitada.
Na Pasil, acompanhamos de perto as mudanças que estão a redesenhar o setor da habitação em Portugal. Num contexto de novos incentivos e maior simplificação, construir com visão, rigor e capacidade de execução será ainda mais determinante.